In tema condominiale quando si deve prendere una decisione in merito ad atti eccedenti l’ordinaria amministrazione l’art. 1108 sancisce una modalità di votazione dell’assemblea a maggioranza qualificata, ma la stessa maggioranza è necessaria per la validità delle delibere dei comunisti riguardanti le innovazioni.
Spesso capita, nei condomini, che viene
concesso in godimento ad un terzo, dietro pagamento di corrispettivo, il lastrico solare, o superficie analoga, allo scopo di istallare infrastrutture e impianti (ad es. antenne per la telefonia mobile)
in questo caso si ha la necessità di avere una delibera ex art. 1108 terzo co. o basta una maggioranza semplice?
La Cassazione con la sentenza n. 8434 del 30 aprile 2020 ha dato l’ennesima risposta a questo quesito, confermando la giurisprudenza precedente. Il contratto in questione, che concede il godimento del lastrico solare dietro pagamento del corrispettivo, deve essere ricondotto allo schema del contratto atipico di concessione ad aedificandum con effetti obbligatori, sempreché nel medesimo contratto non ci siano indicazioni differenti. Cioè, bisogna individuare nel tenore letterale del contratto se lo stesso sia qualificabile come contratto costitutivo di superficie ad effetti reali, il che comporterà il consenso di tutti i condomini, ovvero come contratto ad effetti obbligatori e quindi non sarà necessario il consenso di tutti i condomini.
Ovviamente i ripetitori sono classificati come beni immobili, data la loro natura e le modalità dell’impianto, ma ciò non impedisce di stipulare un contratto di concessione ad aedificandum di natura obbligatoria, che deve avere una durata inferiore a nove anni, che non necessiterà del consenso di tutti i condomini. Invece, se il contratto viene qualificato come diritto temporaneo di superficie allora ci sarà la necessità della maggioranza qualificata.
Quindi sarà sul contenuto del contratto e sulla volontà delle parti che si dovrà individuare il tipo di votazione necessaria all’approvazione, il che in caso di opposizione sarà qualificato dal Giudice.