La Corte di Cassazione con una complessa pronuncia del 15 settembre del 2020 nr. 28972 ha sancito la seguente massima:
«La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi»
Una massima che può essere applicata a innumerevoli casi riguardanti il condominio come ad esempio: Il cortile condominiale e la sua destinazione all’uso; il diritto di godere in via esclusiva di un giardino; l’utilizzo di una parte comune del condominio; etc. Situazioni tanto comuni, quanto complesse nella loro disciplina.
Tali patti sull’uso di una parte comune sono comuni e regolari, ma l’atto con il quale si attribuisce un “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, parte comune dell’edificio, costituisce creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, quindi limitando e privando concretamente il diritto degli altri condomini dell’uso paritario della cosa comune, disciplinato dall’art. 1102 c.c, ed è per questo vietato essendo i diritti reali un numerus clausus e cioè a numero chiuso e tipici. Quindi, i privati non possono creare, nonostante l’autonomia negoziale, diritti reali atipici come quello di uso esclusivo di una parte comune condominiale che incide sul contenuto essenziale del diritto all’uso paritario della suddetta parte agli altri condomini.
Tuttavia c’è una domanda a cui bisogna rispondere, il patto col quale si crea questo diritto di uso esclusivo, come detto vietato, sarà nullo?
Qui la Cassazione sancisce che occorre studiare l’effettiva volontà delle parti, quindi non basta il dato letterale del negozio, ma bisogna studiare il contesto in cui il negozio si inserisce. Per esempio, se si trasferisce al singolo l’uso della cosa comune ciò è ammesso, ma se si trasferisce al singolo un diritto reale atipico di uso esclusivo il patto diviene nullo.